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“银十”开局遇冷,多城土拍现凉意
时间:2019/10/16 点击:64 评论:0 发表评论
 

国庆假期后,各地土拍市场迅速启动,但却少了上半年高溢价率频出的火爆场景。

?#24615;?#22320;产研究?#34892;?3日的统计数据显示,十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

在地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最?#22270;?#24405;。整体看,全国土地市场降温现象已经明显出现。

多城土拍现凉意

据《每?#31449;?#27982;新闻》报道,自10月8日以来,各地土拍?#27426;稀?#23588;其是华东地区多个城市接连出让土地,仅10月10~11日两天,南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市,但“底价成交”频现,土地市场透出阵阵凉意。

《第一财经》消息显示,10月10日,南京市土地部门挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,为市场供应40.92万方土地。8幅地块的总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元,其中有5幅地块均以底价成交。

作为曾经的楼市“二线四小龙”之一,今年上半年南京的土地市场一度十分火热。?#28909;紓?#22312;4月最后一天(4月30日),南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。

今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方?#20303;?/p>

但仅仅过了三个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显。这也是近期以来土地市场的一个缩影。

在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。

10月10日,无锡出让4宗主城区优质地块,其中有3宗以底价成交,另一宗地块溢价率也仅1.31%,当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日,无锡锡山区1宗宅地入市,被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河?#29616;?#24030;出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

显然,与今年上半年的土拍情况相比,“银十”开局的土地市场可谓“凉凉”。

?#23548;?#19978;,下半年以来各地土地市场明显降温。据克而瑞数据,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然?#26377;?月以来,各地土拍市场冷遇?#27426;希?#22914;苏州9月18日和9月27日两次土拍中,多块土地底价成交。

另据上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显?#29031;?#20854;中,64个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

土拍或?#20013;?#38477;温

克而瑞数据显示,今年前三季度,全国土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,与去年同期相比也降?#22303;?个百分点。

整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企?#30340;?#22320;理性回归,土拍热度明显下滑。

据同策研究院统计数据,今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降,土地成交金额1220.02亿元,环比减少1.89%,同比减少4.65%。

从各能级的城市土地市场表现看,土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价?#26102;平?#20912;点,二线溢价率也不足10%,三四线城市溢价率仅为14%,市场热度不高。不过城市间的表现也有差异,如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主),缺乏优质地块。一旦有优质地块入市,市场反响并不?#20303;?/p>

同时克而瑞研究指出,二线城市溢价率大幅回落,则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响,这些外因?#20013;?#20316;用之下,二线城市土地市场或难在短期?#27492;鍘?#32780;对于三四线城市而言,未来销售预期不佳的迹象已经显现。

土地市场转凉的?#26143;?#19979;,房企应该逆势而上,还是持币以观?

张波表示,今年上半年房企补货的意愿是积极的,尤其是?#20889;?#22411;品牌房企,在重点城市的拿地势头不弱,上半年在合肥、武汉、杭州、宁波?#28909;?#28857;二线城市,均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下,房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化,土地降温的态势还将?#20013;?/p>

?#30340;?#20998;析人士认为,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,许多北方城市会迎来停工期,新开工面积增速?#26448;?#26377;亮眼表现。近期多数房企的拿地态度趋向审慎,尤其是对于核心一二线城市的高价地块,已?#23567;?#26080;人问津”的现象。如果严厉的调控政策?#20013;?#21518;续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性?#19981;?#22686;加。

 
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2019年4-6月诸暨商品房住宅成交?#23458;?#35745;图

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